Imaginez la situation : vous êtes sur le point de finaliser l’achat de votre maison grâce à un bail de vente, également appelé location-accession, mais un événement imprévu survient. Peut-être un nouvel investisseur immobilier se présente, ou vous envisagez de partager la propriété avec un membre de votre famille. Modifier un bail de vente pour ajouter un acquéreur peut sembler complexe, mais avec une approche méthodique, une bonne compréhension des aspects légaux et l’utilisation d’un modèle de lettre adapté, ce processus peut être géré efficacement. L’objectif est d’assurer la sécurité juridique de toutes les parties impliquées dans cette transaction immobilière.
Le bail de vente, aussi appelé location-accession, est un contrat immobilier spécifique qui combine une période de location avec une option d’achat du bien immobilier. Il permet à un locataire de devenir propriétaire du bien à l’issue d’une période déterminée, généralement entre 2 et 5 ans, moyennant le paiement d’un prix convenu dès le départ. L’ajout d’un acquéreur à ce type de contrat nécessite une attention particulière en raison des droits et obligations spécifiques qui y sont liés. Plusieurs raisons peuvent justifier cette modification, allant de l’évolution de la situation personnelle, comme un mariage ou un partenariat, à des considérations financières, telles que l’apport de capitaux supplémentaires.
Nous aborderons le cadre légal régissant les baux de vente et les cessions de créance, les démarches à suivre, la rédaction d’une lettre de demande d’accord respectant le formalisme juridique, et les points d’attention à ne pas négliger pour éviter tout litige. L’objectif est de vous fournir une information claire et précise pour mener à bien cette opération immobilière, tout en soulignant l’importance de consulter un professionnel du droit, tel qu’un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier, pour une assistance personnalisée et adaptée à votre situation géographique et juridique.
Comprendre le cadre légal du bail de vente et de l’ajout d’un acquéreur
Avant de vous lancer dans les démarches pour modifier un bail de vente et ajouter un nouvel acquéreur, il est crucial de comprendre le cadre légal qui encadre cette opération immobilière. Cette compréhension approfondie vous permettra d’agir en toute connaissance de cause, de respecter les obligations légales, et d’éviter les écueils juridiques potentiels qui pourraient compromettre la transaction immobilière. Il est important de noter que les lois et réglementations relatives au bail de vente et à la cession de bail varient considérablement d’un pays à l’autre, voire d’une région à l’autre, et sont souvent sujettes à des mises à jour régulières.
Législation applicable
En général, le bail de vente est régi par un ensemble de textes juridiques qui incluent le Code civil, le droit des obligations, et les lois spécifiques relatives à la location-accession si elles existent dans votre juridiction. Des articles spécifiques du Code civil traitent de la cession de bail, du transfert de droits et obligations, et des conditions suspensives qui peuvent affecter la validité de la transaction immobilière. Par exemple, l’article 1690 du Code civil, qui traite de la cession de créance, peut être applicable par analogie à la cession des droits d’un acquéreur dans un bail de vente. Il est essentiel de se référer à la législation locale applicable et de consulter un professionnel du droit pour une interprétation précise.
- Code civil : Articles relatifs aux contrats et obligations, notamment ceux concernant la cession de créance et la novation.
- Droit des obligations : Principes généraux régissant la formation, l’exécution et la résolution des contrats immobiliers.
- Lois spécifiques sur la location-accession (si applicables) : Définissent les conditions particulières de ce type de contrat et les droits des parties.
- Jurisprudence pertinente : Décisions de justice concernant des cas similaires, qui peuvent éclairer l’interprétation des lois et réglementations.
- Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 : Engagement National pour le Logement (en France), qui a modifié certaines dispositions relatives à la location-accession.
Le bail de vente : un contrat spécifique
Le bail de vente est un contrat immobilier complexe qui diffère significativement d’un simple contrat de location. Il comprend deux éléments principaux et interdépendants : une phase de location, durant laquelle le locataire-acquéreur occupe le bien immobilier et verse un loyer, et une option d’achat, qui lui donne la possibilité d’acquérir le bien à l’issue de la période de location. Le locataire-acquéreur verse un loyer pendant une période déterminée, dont une partie peut être imputée sur le prix de vente si l’option d’achat est levée dans les délais impartis. Il est donc essentiel de bien comprendre les implications financières et juridiques de l’ajout d’un acquéreur sur cette option, notamment en ce qui concerne la répartition des contributions financières et la titularité des droits d’acquisition.
La distinction fondamentale entre un « locataire-acquéreur » et un simple locataire réside dans l’intention formelle d’acquérir le bien immobilier à terme, et cette intention se traduit par des obligations spécifiques, plus contraignantes que celles d’un locataire classique. Ces obligations incluent notamment le paiement d’un loyer plus élevé, souvent qualifié de redevance, et l’entretien du bien immobilier comme s’il en était déjà le propriétaire. L’ajout d’un acquéreur peut complexifier cette situation, notamment en ce qui concerne la répartition des responsabilités d’entretien, les modalités de paiement de la redevance, et les droits respectifs des acquéreurs en cas d’exercice de l’option d’achat.
Si l’option d’achat est exercée, l’ajout d’un nouvel acquéreur peut impacter significativement les modalités de financement de l’acquisition, les obligations de paiement du prix de vente, et la répartition de la propriété entre les acquéreurs. Il est crucial de clarifier ces aspects contractuels avant de procéder à la modification du bail de vente, en consultant un professionnel du droit immobilier pour s’assurer que les intérêts de toutes les parties sont protégés.
Est-il possible d’ajouter un acquéreur ?
Le principe général en droit des contrats est la liberté contractuelle, qui permet aux parties de modifier les termes d’un contrat d’un commun accord, dans le respect des lois et règlements en vigueur. Cependant, cette liberté est encadrée par la loi, les clauses spécifiques du contrat de bail de vente, et les principes généraux du droit. La possibilité d’ajouter un acquéreur à un bail de vente dépendra donc en grande partie des clauses stipulées dans le contrat initial, ainsi que de l’accord du vendeur (bailleur) et du nouvel acquéreur.
La clause du bail de vente est le point crucial à examiner attentivement. Certaines clauses peuvent interdire purement et simplement la cession de bail ou l’ajout d’un acquéreur, en raison de la nature spécifique du contrat et des engagements pris par le locataire-acquéreur initial. D’autres clauses peuvent l’autoriser sous certaines conditions, par exemple avec l’accord préalable et écrit du vendeur (bailleur), qui peut exiger des garanties supplémentaires concernant la solvabilité et la capacité du nouvel acquéreur à respecter les obligations du bail. Il est donc impératif de relire attentivement le bail de vente pour identifier ces clauses et en comprendre les implications juridiques.
En l’absence de clause spécifique interdisant l’ajout d’un acquéreur, le principe de liberté contractuelle s’applique, mais il est fortement recommandé d’informer et de négocier avec le vendeur avant de procéder à cette modification. Le vendeur peut avoir des objections légitimes, par exemple concernant la solvabilité du nouvel acquéreur, son aptitude à entretenir le bien immobilier, ou son intention d’exercer l’option d’achat. Une communication ouverte et transparente est essentielle pour éviter tout litige ultérieur.
Risques et conséquences juridiques à considérer
L’ajout d’un acquéreur à un bail de vente n’est pas sans risques et conséquences juridiques, tant pour le locataire-acquéreur initial que pour le vendeur (bailleur) et le nouvel acquéreur. Il est important de bien les évaluer attentivement avant de prendre une décision, en consultant un professionnel du droit immobilier pour obtenir des conseils personnalisés. L’un des principaux risques est la responsabilité solidaire des acquéreurs, qui peut avoir des implications financières importantes en cas de manquement aux obligations contractuelles.
L’impact sur le prix de vente initialement convenu et les modalités de financement de l’acquisition est également un aspect crucial à considérer. Si l’ajout d’un acquéreur modifie la situation financière du locataire-acquéreur, cela peut avoir des conséquences sur le financement de l’acquisition, notamment en ce qui concerne l’obtention d’un prêt immobilier ou la capacité à verser le prix de vente. Il est donc essentiel de revoir les accords financiers en conséquence, en tenant compte de la contribution financière de chaque acquéreur et des garanties offertes.
En cas de désaccord entre les parties, des contentieux peuvent survenir, notamment si le vendeur refuse l’ajout d’un acquéreur pour des motifs qu’il estime légitimes, ou si les acquéreurs ne parviennent pas à s’entendre sur la répartition des droits et obligations. Ces litiges peuvent être coûteux et longs à résoudre devant les tribunaux. Il est donc important d’anticiper ces risques et de chercher à les prévenir par une communication claire et transparente, ainsi que par la rédaction d’un avenant au bail de vente qui précise les droits et obligations de chaque partie.
Processus étape par étape pour ajouter un acquéreur
Maintenant que vous comprenez le cadre légal complexe qui encadre l’ajout d’un acquéreur à votre bail de vente, passons aux étapes concrètes à suivre pour mener à bien cette opération immobilière en toute sécurité juridique. Ce processus nécessite une approche méthodique, une attention particulière aux détails, et le respect des formalités légales. Suivre scrupuleusement ces étapes vous permettra de minimiser les risques de litiges et de protéger les intérêts de toutes les parties impliquées.
Étape 1 : vérification du bail et de la législation
La première étape, et sans doute la plus importante, consiste à relire attentivement le bail de vente original, en mettant l’accent sur les clauses spécifiques qui traitent de la cession de bail, du transfert de droits, ou de l’ajout d’un acquéreur. Vérifiez si le contrat prévoit des conditions particulières à respecter, telles que l’obligation d’obtenir l’accord écrit du vendeur (bailleur), le respect d’un certain formalisme juridique, ou la fourniture de garanties financières par le nouvel acquéreur.
En parallèle, renseignez-vous de manière approfondie sur les lois et réglementations locales concernant la cession de bail, la location-accession, et l’ajout d’acquéreurs dans les contrats immobiliers. Les règles peuvent varier considérablement d’une région à l’autre, voire d’une commune à l’autre, et il est donc essentiel de se référer à la législation applicable à votre situation géographique et juridique. Par exemple, dans certaines régions, l’enregistrement de l’avenant au bail auprès des services compétents (par exemple, le service de la publicité foncière) est obligatoire pour rendre la modification opposable aux tiers.
Enfin, et c’est un conseil que nous ne saurions trop vous recommander, il est fortement recommandé de consulter un professionnel du droit (notaire spécialisé en droit immobilier, avocat spécialisé en droit de la construction) pour une analyse personnalisée de votre situation contractuelle et juridique. Un professionnel pourra vous conseiller sur les aspects légaux à prendre en compte, vous aider à interpréter les clauses du bail de vente, et vous assister dans la rédaction des documents nécessaires pour formaliser l’ajout de l’acquéreur, tels que l’avenant au bail ou l’acte de cession de créance.
Étape 2 : négociation avec le vendeur (bailleur)
La négociation avec le vendeur (bailleur) est une étape cruciale du processus d’ajout d’un acquéreur. Il est important d’aborder cette négociation avec une attitude ouverte, collaborative, et constructive. L’objectif principal est de parvenir à un accord mutuellement satisfaisant qui respecte les intérêts de toutes les parties concernées, tout en se conformant aux exigences légales et contractuelles.
L’importance de la communication ne peut être sous-estimée. Présentez clairement et de manière transparente les raisons qui motivent l’ajout d’un acquéreur, en expliquant les bénéfices potentiels pour le vendeur, tels que le renforcement des garanties financières, l’apport de capitaux supplémentaires, ou la simplification de la gestion du bien immobilier. Soyez transparent sur les implications de cette modification pour le locataire-acquéreur initial, et rassurez le vendeur sur la capacité du nouvel acquéreur à respecter les obligations du bail de vente.
Soyez prêt à négocier les termes et conditions de l’ajout, par exemple le partage des responsabilités d’entretien, la répartition des droits et obligations entre les acquéreurs, la modification du prix de vente si nécessaire, ou la mise en place de garanties supplémentaires pour le vendeur. Anticipez les objections potentielles du vendeur et préparez des arguments solides et des solutions alternatives pour les contrer. Par exemple, si le vendeur s’inquiète de la solvabilité du nouvel acquéreur, proposez de fournir des garanties bancaires, une caution solidaire, ou une assurance loyers impayés.
- Fournir des informations complètes sur le nouvel acquéreur (identité, situation financière, etc.).
- Proposer des garanties supplémentaires pour rassurer le vendeur.
- Être flexible et prêt à négocier les termes du bail.
Étape 3 : rédaction et envoi de la lettre de demande (modèle)
Une fois que vous avez mené à bien les négociations avec le vendeur (bailleur) et que vous avez obtenu un accord de principe, l’étape suivante consiste à rédiger et à envoyer une lettre de demande d’accord formelle. Cette lettre doit être claire, précise, concise, respectueuse, et juridiquement irréprochable. Elle doit exposer clairement votre demande d’ajout d’un acquéreur, les raisons qui la motivent, et les conditions que vous proposez. L’utilisation d’un modèle de lettre peut faciliter cette tâche, mais il est impératif de l’adapter à votre situation spécifique et de le faire relire par un professionnel du droit avant de l’envoyer.
Il existe de nombreux modèles de lettre de demande d’accord disponibles en ligne, dans des ouvrages spécialisés, ou auprès de professionnels du droit. Choisissez un modèle fiable, qui émane d’une source reconnue et qui est conforme aux exigences légales. Assurez-vous que le modèle correspond à votre situation contractuelle et juridique, et qu’il prend en compte les spécificités du bail de vente. N’hésitez pas à le modifier, à le compléter, ou à le reformuler pour l’adapter à vos besoins et à vos circonstances particulières. Le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) peut être une source d’information fiable.
La lettre de demande d’accord doit impérativement inclure les informations suivantes : l’identification complète et précise des parties (locataire-acquéreur actuel, vendeur, nouvel acquéreur), l’objet de la lettre (demande d’accord pour l’ajout d’un acquéreur), le rappel des références du bail de vente (date de signature, parties signataires, objet du bail, adresse du bien immobilier), une explication claire et concise des raisons qui motivent l’ajout de l’acquéreur, l’identification complète du nouvel acquéreur (nom, prénom, adresse, coordonnées téléphoniques et électroniques, profession, situation matrimoniale), une proposition de conditions (répartition des responsabilités, partage des droits et obligations, garanties financières offertes au vendeur), une demande de réponse dans un délai raisonnable (par exemple, 15 jours ou 30 jours), et une formule de politesse appropriée. Il est recommandé de joindre à la lettre tous les documents pertinents, tels que la pièce d’identité du nouvel acquéreur, un justificatif de domicile, un extrait K-bis (si le nouvel acquéreur est une personne morale), et tout autre document susceptible d’appuyer votre demande et de rassurer le vendeur.
Rédigez la lettre en utilisant un ton formel, respectueux, et professionnel. Soyez précis et concis, en évitant les ambiguïtés et les formulations vagues. Utilisez un vocabulaire juridique approprié, sans pour autant alourdir le style de la lettre. Relisez attentivement la lettre avant de l’envoyer, pour corriger les fautes d’orthographe et de grammaire. Envoyez la lettre en recommandé avec accusé de réception, afin d’avoir une preuve irréfutable de sa réception par le vendeur. Conservez précieusement une copie de la lettre et de tous les documents joints, pour constituer un dossier complet en cas de litige ultérieur.
Étape 4 : réception et analyse de la réponse du vendeur
Après avoir envoyé la lettre de demande d’accord, vous devrez attendre la réponse du vendeur. Le vendeur peut accepter votre demande d’ajout d’un acquéreur, la refuser catégoriquement, ou formuler des contre-propositions et des demandes de garanties supplémentaires. Il est impératif d’analyser attentivement la réponse du vendeur et d’agir en conséquence, en tenant compte des aspects légaux et contractuels.
Si le vendeur accepte votre demande d’ajout d’un acquéreur, l’étape suivante consiste à rédiger un avenant au bail de vente. L’avenant doit mentionner les éléments suivants : l’identification complète et précise des parties (locataire-acquéreur initial, vendeur, nouvel acquéreur), la modification du bail de vente (ajout d’un acquéreur), la répartition des responsabilités et des obligations entre les acquéreurs, la date d’effet de la modification, et les éventuelles contreparties financières ou garanties supplémentaires offertes au vendeur. L’avenant doit être signé par toutes les parties concernées (locataire-acquéreur initial, vendeur, nouvel acquéreur) en présence d’un notaire, afin de lui conférer une force exécutoire.
Si le vendeur refuse votre demande d’ajout d’un acquéreur, il est essentiel de comprendre les motifs du refus. Si le refus vous semble abusif, injustifié, ou contraire aux dispositions légales et contractuelles, vous pouvez envisager une négociation amiable pour tenter de lever les objections du vendeur. Si la négociation amiable échoue, vous pouvez envisager un recours légal devant les tribunaux compétents, afin de faire valoir vos droits. Cependant, cette option doit être considérée comme un dernier recours, en raison des coûts et des délais qu’elle implique.
Étape 5 : formalités administratives et enregistrement (si applicable)
Une fois que l’avenant au bail de vente est signé par toutes les parties et notarié, il reste à accomplir les formalités administratives nécessaires pour rendre la modification opposable aux tiers. Dans certaines régions, l’enregistrement de l’avenant auprès des services compétents (par exemple, le service de la publicité foncière ou le centre des impôts fonciers) est obligatoire. Renseignez-vous auprès de votre notaire ou de votre avocat pour connaître les formalités à accomplir dans votre région.
Il est également important de notifier l’ajout de l’acquéreur aux assurances (assurance habitation, assurance emprunteur), aux banques (établissement ayant consenti un prêt immobilier), et aux autres organismes concernés par le bail de vente. Cela permettra de mettre à jour les contrats, de s’assurer que le nouvel acquéreur est bien pris en compte, et d’éviter tout problème en cas de sinistre ou de difficulté financière.
- Enregistrement de l’avenant au service de la publicité foncière : Coût d’environ 125€.
- Notification à l’assureur : Délai de 15 jours suivant la signature de l’avenant.
Modèle de lettre : analyse approfondie et points d’attention
Le modèle de lettre de demande d’accord pour l’ajout d’un acquéreur à un bail de vente est un outil précieux, mais il ne doit en aucun cas être utilisé sans discernement. Il est impératif de comprendre les clauses importantes qu’il contient, d’éviter les erreurs courantes dans sa rédaction, et de le personnaliser en fonction de votre situation spécifique. Un modèle de lettre standard doit être perçu comme un canevas, une base de travail, et non comme un document définitif et intangible.
Détail des clauses importantes du modèle de lettre
Parmi les clauses les plus importantes du modèle de lettre, on trouve la clause de responsabilité solidaire, la clause relative à l’option d’achat, et la clause de garantie. La clause de responsabilité solidaire stipule que chaque acquéreur est responsable de l’ensemble des obligations du bail de vente, ce qui signifie que le vendeur peut se retourner contre n’importe lequel des acquéreurs en cas de manquement aux obligations contractuelles. Il est donc essentiel de bien comprendre les implications de cette clause avant de l’accepter.
La clause relative à l’option d’achat doit préciser clairement comment l’ajout d’un acquéreur affecte l’exercice de cette option. Par exemple, elle peut stipuler que l’option d’achat doit être exercée conjointement par tous les acquéreurs, ou que le droit d’exercer l’option est transféré au nouvel acquéreur. La clause de garantie peut prévoir des garanties supplémentaires pour le vendeur, par exemple une caution personnelle du nouvel acquéreur, une assurance loyers impayés, ou un nantissement sur des biens immobiliers.
Erreurs courantes à éviter dans la rédaction de la lettre
Parmi les erreurs courantes à éviter dans la rédaction de la lettre de demande d’accord, on trouve les omissions d’informations essentielles, les ambiguïtés dans la formulation, l’utilisation d’un ton inapproprié (familier, agressif, menaçant), et le non-respect du formalisme juridique. Assurez-vous que la lettre contient toutes les informations nécessaires pour permettre au vendeur de prendre une décision éclairée, qu’elle est rédigée de manière claire, précise, et respectueuse, et qu’elle est conforme aux exigences légales.
Un ton formel est primordial. Evitez le tutoiement, les abréviations, le jargon, et les expressions familières. N’oubliez pas les formules de politesse classiques, telles que « Je vous prie d’agréer, Monsieur (ou Madame), l’expression de mes salutations distinguées ».
Personnalisation du modèle : exemples concrets
Pour illustrer la nécessité de personnaliser le modèle de lettre de demande d’accord, prenons quelques exemples concrets. Dans le cas d’un ajout d’un membre de la famille (succession, donation), la lettre devra mentionner le lien de parenté entre les parties, les raisons de la succession ou de la donation, et les modalités du transfert des droits. Dans le cas d’un ajout d’un investisseur (création d’une société), la lettre devra préciser la nature de l’investissement, la participation de chaque partie au capital de la société, et les garanties offertes au vendeur. Dans le cas d’une séparation du couple (transfert des droits à l’un des conjoints), la lettre devra mentionner les termes de l’accord de séparation, les modalités du transfert des droits à l’un des conjoints, et les garanties offertes à l’autre conjoint.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Voici une sélection de questions fréquemment posées concernant l’ajout d’un acquéreur à un bail de vente. Les réponses à ces questions vous apporteront des éclaircissements supplémentaires et vous aideront à mieux comprendre les enjeux de cette opération.
- L’ajout d’un acquéreur modifie-t-il le prix de vente initialement convenu ? Non, en principe, l’ajout d’un acquéreur ne modifie pas le prix de vente initialement convenu, sauf si les parties en décident autrement d’un commun accord.
- Quelles sont les conséquences fiscales de l’ajout d’un acquéreur ? Les conséquences fiscales de l’ajout d’un acquéreur dépendent de la législation fiscale applicable dans votre pays ou région. En général, l’ajout d’un acquéreur peut entraîner des droits de mutation à titre onéreux, des droits d’enregistrement, ou une taxation sur la plus-value immobilière. Il est conseillé de consulter un expert fiscal pour connaître les conséquences fiscales spécifiques à votre situation.
- Le vendeur peut-il exiger une contrepartie financière pour accepter l’ajout d’un acquéreur ? Le vendeur peut exiger une contrepartie financière pour accepter l’ajout d’un acquéreur si cette opération lui cause un préjudice financier, lui impose des obligations supplémentaires, ou entraîne une dépréciation de la valeur du bien immobilier. Le montant de la contrepartie financière doit être raisonnable et proportionné au préjudice subi.
- Que faire si le bail de vente est muet sur la question de la cession de bail ? Si le bail de vente est muet sur la question de la cession de bail, le principe de liberté contractuelle s’applique, ce qui signifie que l’ajout d’un acquéreur est théoriquement possible, mais il est fortement recommandé d’informer et de négocier avec le vendeur avant de procéder à cette modification.
- Est-il possible d’ajouter plusieurs acquéreurs ? Oui, il est possible d’ajouter plusieurs acquéreurs à un bail de vente, à condition que toutes les parties (locataire-acquéreur initial, vendeur, nouveaux acquéreurs) soient d’accord et que l’avenant au bail précise les droits et obligations de chaque acquéreur.
- Comment protéger ses intérêts en tant que nouvel acquéreur ? En tant que nouvel acquéreur, il est crucial de vous renseigner attentivement sur les termes du bail de vente, les obligations qui y sont liées, les risques potentiels, et les garanties offertes par le locataire-acquéreur initial et le vendeur. Il est également conseillé de consulter un professionnel du droit pour vous assurer que vos intérêts sont pleinement protégés.
- Quel est le coût moyen d’un avenant au bail de vente ? Le coût d’un avenant au bail de vente peut varier de 500€ à 1500€, en fonction de la complexité de la situation et des honoraires du notaire.
Le processus d’ajout d’un acquéreur à un bail de vente exige une vérification méticuleuse du contrat initial, une communication transparente avec le vendeur, la rédaction précise d’une lettre de demande et, potentiellement, la modification du bail par un avenant. Chaque étape doit être abordée avec soin et, idéalement, avec le soutien d’un professionnel du droit. Pensez à consulter un notaire spécialisé en droit immobilier si vous envisagez de franchir le pas. Gardez à l’esprit que les aspects légaux et financiers varient d’un cas à l’autre, nécessitant une approche personnalisée. Selon les données de l’INSEE, 27% des transactions immobilières impliquent des modifications de contrat en cours.
Avant de signer l’avenant au bail, vérifiez les points suivants :
- L’identification complète et précise de toutes les parties (ancien et nouvel acquéreur, vendeur).
- La description précise et détaillée des droits et obligations de chaque acquéreur.
- Les modalités de répartition des charges et des impôts fonciers entre les acquéreurs.
- Les conséquences en cas de non-paiement de la redevance ou de manquement aux obligations contractuelles.
- La date d’effet de l’ajout de l’acquéreur et la durée du bail restant à courir.